Simon Kim (김 시목)'s blog

Urbanation 자료에 의하면, 2018년 새 콘도 거래는 20,028채로, 2016년 27,098채, 2017년 34,697채 보다 적고, 지난 10년 평균치인 20,493채에 가깝다. 2018년 4분기 거래는 6,040채로 2017년 4분기의 8,816채에 비해 31%가 감소하였다. GTA 콘도 시장은 최근 수년간 과열상태에서 정상화가 되어, 단기투자자들은 수익성이 낮아질 수 있는 점에 유의해야 한다.

부동산 시장 분석 및 서비스 업체인 Altus Group이 발표한 자료에 따르면, 2018년은 전년에 비해 거래량이 대폭 줄어 숨 고르는 한해였지만, 2019년은 나아질 것으로 전망하고 있음. 2018년 항목별 2017년대비 거래량을 보면 새 주택 거래는 50%, 새 콘도 거래는 38%가 감소하였으나, 산업용 부동산은 251%증가하였음. 새 주택 거래의 감소요인은 엄격한 모기지스트레스 테스트 제도의 도입, 오른 가격에 대한 부담 등이나, 2018년 말부터 개선의 조짐을 보이고 있음.

부동산중개회사인 Marcus & Millichap의 2019년 다가구주택 투자전망에 따르면, 금리상승, 양호한 고용상태, 주택대출규제가 주택구매보다 렌트를 선호하게 될 것이라고 전망. 단독주택은 10여전에 비해 거의 두배 이상 올랐고, 젊은 층이나 신규이민자가 주택을 구매하기에는 더 저축할 시간이 필요하여, 렌트비는 꾸준히 증가하는 추세에 있음.

토론토시 의회는 2019.1.23일 11개 시 소유 대지에 약1만채의 주택을 건축하여, 가구소득 21천~52천 수준의 저소득층을 입주대상으로 하는 주택건축 계획을 승인하였다.  그중 3,700채는 임대주택으로 시세의 80% 정도에 임대할 예정이다. 존토리 시장은 향후 12년간 약 4만채의 주택을 건축하겠다고 하였다. 

토론토부동산협회(TREB)의 발표에 따르면, 4분기 콘도거래는 5,191채로 전년 동기 대비 9.9%가 감소하였다. 리스팅 건수는 7,272채로 11.2% 감소하였고, 토론토의 평균 거래가격은 8.9% 올라 $598,664였다. 콘도는 2018년중 평균 가격이 가장 많이 올라 다른 주택보다 상승율이 높았지만, 리스팅 건수가 줄어서 수요자간 경쟁은 아직 있다.

분양콘도는 Builder의 콘도 건축 계획만 보고 사는 것이기 때문에 사기전에 다음 7가지 사항은 미리 알아야 한다.

1. Builder의 명성과 신뢰도가 중요하다.

새로 콘도를 분양받은 경우 자금 필요를 보면, 최초 5천 불 정도의 계약금을 내고 계약이 확정되면 30일이내에 5% 등 Builder가 정한 날짜에 맞추어 15%~25%까지의 Deposit을 낸 다음에 완공이 되어 Closing을 할 때 모기지를 필요로 하게 된다. 분양콘도는 기존 콘도 투자에 비해 적은 금액을 내고 3~4년 후 완공이 되면 콘도 시세가 올라가서 큰 자본이득을 얻을 수 있는 장점이 있다.

2018년 12월은 GTA 부동산 거래가 가장 저조한 달이었고, 구매자에게는 기회이기도 하다. 토론토 부동산중개업체 JUSTO의 사장인 Vicki Schmidt에 의하면, 지난 해 모기지 규제와 금리상승은 부동산 시장을 가라앉혀 거래가 감소하였다. 매물로 리스팅 된 건수도 현저히 감소하였는데, 1월중에 시장에 나온 물건은 급매물이라고 볼 수 있고, 구매자에게는 좋은 조건으로 살 수 있는 기회다.

Global News에 의하면 RBC가 수요일(1.16) 5년 고정금리를 0.15% 인하하여 광고를 하고 있는데, TD는 그 다음날 따라 낮추었고, 다른 대형은행들로 추가로 따라 내릴 것으로 전망하고 있음. 이는 금리가 크게 오르지 않을 것으로 전망하고 있다는 것으로 보임.

Big banks poised to follow suit as RBC trims 5-year fixed mortgage rate

Canada’s biggest bank has dropped one of its key mortgage rates, a signal that lower rates may become more widespread.

HELOC은 주택 담보가치의 65%까지를 한도로 회전 운용할 수 있는 대출로 Line of Credit보다는 낮은금리가 적용되지만, Mortgage 이자율 보다는 높은 금리가 적용된다. 2019.1월 현재 ratehub site에 게시된 금리는 Prime rate + 0.5(Scotia, TD) ~0.65% 수준이다. 통상 주택 모기지 잔액과 HELOC을 합하여 주택담보 가치의 80%를 한도로 한다.

HELOC의 장단점은 다음과 같다.

장점: