신디케이션 모기지 투자 (Syndicated Mortgage Investment)

Syndicated Loan(공동참여 대출)은 원래 대규모 건설사업이나 선박, 항공기 구매 등 거액 자금이 소요되는 사업에 한 금융기관이 자금지원을 감당하기 어려울 때 여러 은행이 참여하여 공동으로 대출을 해 주는 것을 말하는 것으로, Syndicated Mortgage는 이와 유사한 방법으로 큰 금액의 대출이 필요한 개발 프로젝트 등에 개인투자자를 참여시켜 여러 사람이 공동으로 대출을 해 주는 것을 말하는데, 보통 13~15%의 높은 이자율로 저금리에 불만을 가진 개인 투자자들을 유혹한다.

문제는 그동안 별다른 규제 없이 운영이 되다 보니, 개인으로부터 자금을 끌어모은 모기지 브로커들이 개발회사와 결탁하여 투자자들이 손실을 본 사례가 있고, 이에 대한 민원이 많아지자 감독기관인 FSCO(Financial Services Commission of Ontario)에서 최근 Syndicated Mortgage에 대한 규제조치를 시행하게 되었다.

최근 RCMP에서는 Richmond Hill에 있는 Fortress Real Developments라는 회사를 모기지 투자 사기 혐의로 조사하고 있고, 모기지 감독기관인 FSCO에서는 자금모집 거래에 관련되었던 BDMC등 3개 모기지 브로커 회사에 자격취소와 함께 110만 불의 벌금을 부과한 적이 있다.

Fortress 회사 홈페이지에 들어가 보면 그럴싸한 프로젝트들이 나열되어 있다. 그중 Winnipeg에 있는 Sky City Condo Project의 토지가격을, 회사는 2013년 18백만불, 2015년 37.3백만불로 평가하였으나, RCMP의 추정가격은 각각 4.4백만, 11백만불이었고, Barrie에 있는 Collier Centre Project는 2012년 21.9백만이라고 회사는 평가를 하였으나 RCMP는 당시 가격이 7백만으로 확인되었다고 한다. 현실적으로 개발업자들은 시가의 몇 배를 주고 투자용 부동산을 사는 경우도 있기는 하다.

감독 당국이 파악한 바로는 대략 11천 명이 7억 불 정도를 이러한 Fortress 회사 프로젝트에 신디케이트 모기지 투자를 한 것으로 파악하고 있는데, 그동안 부동산 가격이 많이 올랐음에도 불구하고 노후자금 등을 투자한 개인들이 원금손실을 보게 되었다는 내용이다.

이에 앞선 사례는, Dominic Ha라는 중국인 모기지 브로커가 교회지인 등 가까운 사람들을 Black Bear Home project에 모기지 투자를 하게 하여 약 9백만 불의 손해를 끼쳐 2016년 FSCO로부터 최고 10만 불의 벌금을 부과받았다는 내용이다. 만약 이 사건 당시에 감독기관에서 적절한 규제 조치를 했더라면 Fortress 회사 투자 손실 같은 대형사고를 막을 수 있었으리라는 것이 중론이다.

토론토의 한 부동산 관련 변호사는 온타리오 투자자들이 신디케이티드 모기지에 투자하여 약 10억 불의 손실을 보았을 것으로 추정하기도 한다.

이에 따라, 감독기관인 FSCO는 신디케이티드 모기지에 대한 새로운 규제를 지난 7월 1일부터 시행하고 있다. 그 내용을 보면, 내용이 복잡하고 위험도가 높아 일반인이 투자하기에 적합하지 않다고 보는Non-qualified Syndicated Mortgage(부적격 공동대출)와 일반인이 투자해도 좋다고 보는 Qualified Syndicated Mortgage(적격 공동대출)로 구분하여, 건축이나 부동산 개발 관련은 Non-qualified로 하여 투자자의 투자경험, 소득수준, 자산상태 등에 대한 서류심사를 강화하고, 투자능력이나 경험이 적은 개인은 1년 이내 6만 불로 투자금액을 제한하고 있다. Qualified Syndicated Mortgage는 자격 있는 모기지 브로커 회사가 주선하는 주거용 주택으로 4 유닛 이하, 공정시장가격의 90% 이내인 경우로 하고 있다.

(구체적인 규제 내용은 FSCO 홈페이지에 있는 관련 내용 참고. https://www.fsco.gov.on.ca/en/mortgage/forms/Pages/smi-july2018-faq.aspx)

결론적으로, 부동산 직접투자와 마찬가지로 모기지 투자도 중개인의 말이나 광고만 믿고 투자하지 말고, 본인이 나름대로 안전한 투자인지를 관련 서류를 검토하고 문제가 없도록 필요한 조치(Due Diligence)를 해야 한다는 것이다. 투자 여부 판단은 본인의 책임이고, 손실이 발생하였을 때는 대부분 회수가 불가능하다는 점을 명심해야 한다.