주택시장 붕괴 가능성에 대한 보고서 Report says housing market is due for a crash

국제 거시 경제 연구 기관의 보고서에 따르면 캐나다 경제는 COVID-19의 영향과 캐나다 주택 시장의 약점으로 인해 길고 어려운시기를 겪을 것으로 예측한다. Macro Research Board (MRB) 파트너의“캐나다의 얇은 얼음이 더워지면”이라는 보고서는 음울한 예상을 합니다. 이 보고서에 따르면 캐나다는 실업률이 높고 경제활동이 급히 위축되면서 '급정지' 불황에 빠지는 세계적인 추세를 겪고 있다고 한다. 그러나“불안정한 부동산 거품과 가계 부채 증가”로 인해 캐나다는 대부분의 경제국보다 더 위험이 크다고 한다. 그것은 정책 입안자들이 계산의 날을 미루고 있지만 탄약이 떨어지고 주택시장 붕괴를 막을 수 있다고 보장 할 수는 없다고 말합니다. 보고서는 이러한 시장조정이 캐나다 소비자들 사이에 더 많은 주의를 기울이는 데 장기적으로는 긍정적 인 영향을 미치게 될 것이며, 단기 및 중기적으로는 험난한 여정이 될 것이라고 말했습니다.

“캐나다 경제는 지난 10 년 동안 부동산 붐과 빚으로 소비를 늘리는 것으로 주도되어 왔다.”고 보고서는 전했다. “그 결과 과도한 수용 정책으로 인해 상당한 주택 및 신용 거품이 발생했습니다. 우리는 이전에 주택 하락 및 채무감소 사이클의 후보로 캐나다를 확인했지만, 이러한 불균형을 완화하기에 충분한 역촉매가 부족하다는 점을 지적했습니다. 올해는 모두 바뀌 었습니다. 실업 급증과 가계 신뢰 급락으로 인한 불확실성이 높아짐에 따라 많은 캐나다인들은 감내 능력을 넘어서는 확장을 재고해야 할 것입니다.” 이 보고서는 캐나다 정부가 대규모 디레버리징 주기를 막기 위해 적극적으로 노력하고 있다고 지적하지만, 일단 시작이 되면 중지하기가 어렵고 비용이 많이들 수 있습니다. 그들은 캐나다인들이 집에서 보내는 시간이 주는지, 쇼핑이 느는지 등을 예의 주시하고 있지만, 대부분의 지수는 캐나다 경제의 급격한 회복을 나타내지 않는다고 말합니다.

MRB 파트너에 따르면 실업 급증은 캐나다 주택 시장의“거대한 역풍”이라고합니다. 낮은 금리와 경기 부양책이 도움이 되겠지만, 경제활동 재개 과정에서 실업이 발목을 잡을 경우 주택시장 붕괴의 위험이 있습니다. MRB의 분석가들은 캐나다가 그러한 충돌을 피하기 위해 V 자형의 회복이 필요하다고 말합니다. 보고서에 따르면이 문제의 근간은 10 년 동안 부동산 가치가 급등하고 가계 재무상태가 악화 된 것으로, 많은 캐나다인들이 현재 대규모 소비자 부채를 안고 있습니다. 적극적인 지원 정책에도 불구하고, MRB는 그들이보고있는 주택 거품이 터질 것으로 전망하고 있지만, 경제활동의 재개를 면밀히 관찰하고 있다고 말합니다.

이 보고서는 캐나다 지역별로 분류하지는 않지만, 코로나 발생 이전에 공급이 이미 수요를 앞 지르고 있었다는 우려를 제기합니다. 안 팔린 주택재고는 지난 2 년간 90 년대 초 주택 붕괴와 비슷한 수준으로 급증했습니다. 주택건설업자가 일반 경제의 활동보다 일찍 일을 시작함에 따라 토론토와 같은 곳의 건축 재개는 시장을 둔화시킬 위험이 있습니다. MRB의 보고서에 따르면 CERB, 임금 보조금 및 모기지 연기와 같은 비상 조치는 모두 문제를 악화시킬 위험이 있습니다. 일정 시간이 지나고 경기가 빠르게 재개되지 않는 경우 MRB는 "연기 절벽"의 가능성에 대해 매우 우려하고 있습니다.

“극단적 재정 정책 노력은 일시적인 지원을 제공하고 있지만, 국내 (및 세계) 경제가 V 자형 회복을 경험하지 않고, 즉 고용수준이 폐쇄 이전 수준으로 회복하지 않는 한 캐나다 정책 입안자들이 주택가격 하락을 방지하기가 어려울 것입니다.  “실질적인 공급 과잉과 가격상승 부족은 주택 시장이 새롭고 강력한 역풍에 직면 할 때 중요한 문제입니다. 주택 소유자가 구매를 늘리려 고 할 때, 일자리가 있고 임금이 상승 할 것이며, 주택 가치는 계속 높이 평가 될 것이라고 믿어야합니다. 이러한 상황이 위협을 받으면 (현재의 경우) 신뢰와 주택 수요를 빠르게 약화시켜 가격이 크게 떨어질 수 있습니다. 이것은 2000 년대 후반 미국과 유럽 일부 지역에서 마지막으로 목격되었습니다. 고용 및 고용 안정성이 강력하고, 단기간에 반등하지 않으면 캐나다는 이제 이 길을 향한 발걸음을 시작한 것입니다.”

A report from an international macroeconomic research firm says that Canada’s economy is headed for a long, difficult period due largely to the effects of COVID-19 and the weaknesses in Canada’s housing market. The report “Canada on thin ice as it heats up” by Macro Research Board (MRB) partners paints a bleak picture. The report says that Canada has followed global trends in falling into a ‘sudden stop’ recession with high unemployment and a plunge in activity. It says that Canada is more exposed than most economies, however, because of “an unstable real estate bubble and household credit binge.” It says policymakers are putting off the day of reckoning but have run out of ammunition and there is no guarantee they can prevent a housing bust. The report says such a correction will have long-term positive effects in creating more caution among Canadian consumers, the short to medium term will be a rocky road to recovery.

 “The Canadian economy has been increasingly driven over the past decade by the real estate boom and debt-fueled consumption binge,” The report reads. “In turn, a substantial housing and credit bubble has developed on the back of overly accommodative policy. We previously identified Canada as a candidate for a future housing downturn and deleveraging cycle but had noted that there was a lack of a sufficient adverse catalyst to bring these imbalances home to roost. That all changed this year. The heightened uncertainty caused by the surge in unemployment and plunge in household confidence may encourage many Canadians to reconsider stretching beyond their means heading forward.”

While the report notes that the Canadian government is aggressively attempting to prevent a major deleveraging cycle, if it does develop it may prove to difficult and costly to stop. They say most indices they’re watching, such as upticks in shopping or downturns in the amount of time Canadians are spending at home, don’t point to a surging restart in the Canadian economy.
Unemployment surging is, according to MRB partners, a “massive headwind” for Canada’s housing market. While low rates and stimulus are helpful, if job losses prove sticky during the reopening there’s a risk of a crash in the market. MRB’s analysts say Canada needs a V-shaped recovery to avoid such a crash.

Underlying this issue, according to the report, is a decade of surging property values and a deterioration in household balance sheets, with many Canadians now living in massive levels of consumer debt. Despite aggressive support policy, MRB says the housing bubble they see is set to burst, though they are closely watching activity as restrictions on viewings ease.

The report doesn’t make a regional breakdown of Canadian housing numbers, but does raise the concern that supply was already beginning out outpace demand before the pandemic. Unsold inventories have been surging over the past two years, at levels close to housing crash of the early 90s. As builders get back to work earlier than much of the general economy, the record levels of construction in cities like Toronto pose a risk of glutting the market. MRB’s report says that emergency measures like CERB, the wage subsidy, and the deferral of mortgages, all risk compounding the problem. If they’re allowed to run out at a certain time and the economy fails to make a rapid and stark restart, MRB is highly concerned about the possibility of a “deferral cliff.” 

“Extreme fiscal policy efforts are providing temporary support but it will prove difficult for Canadian policymakers to prevent a material housing fallout, unless the domestic (and global) economy experience a V-shaped recovery and soon restore employment to pre-shutdown levels (which we are not expecting),” the report reads. “Substantial oversupply and the lack of valuation support are major problems at a point when the housing market faces new and powerful headwinds. When homeowners are stretching to buy, they need to believe that their jobs are secured (and wages will increase) and that their home value will continue to appreciate. If these conditions are threatened (which is now the case), it can quickly weaken confidence and housing demand, causing prices to fall substantially. This was last seen in the U.S. and parts of Europe during the late-2000s. Canada is now at the cusp of heading down this path if employment and job security do not rebound strongly and shortly.”

by David Kitai 25 Jun 2020 www.mortgagebrokernews.ca